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O Banco Central (BC) prepara uma nova investida para reaquecer o crédito para compra da casa própria corrigido pelo IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo), o índice oficial da inflação. Após o fracasso do modelo lançado em 2019 — quando o avanço dos preços durante a pandemia de Covid-19 fez as prestações dispararem —, a autoridade monetária aposta agora em uma reformulação que promete mais previsibilidade para quem busca financiar a casa própria.
A principal novidade é o chamado “adicional de amortização”, um mecanismo que antecipa parte da correção inflacionária ao longo do contrato, suavizando o impacto de variações futuras do IPCA sobre as parcelas.
Como vai funcionar o novo modelo para compra da casa própria
Na prática, banco e mutuário passam a combinar previamente um reajuste mínimo das prestações. Isso faz com que a primeira parcela seja mais alta, mas reduz o risco de aumentos inesperados no futuro.
Se a inflação for maior que o adicional previsto, a prestação ainda sobe — porém de forma mais moderada. Por outro lado, se os preços subirem menos do que o antecipado, o saldo devedor cai mais rapidamente, beneficiando o tomador.
O novo formato poderá ser adotado a partir de 1º de janeiro de 2026, conforme resolução do CMN (Conselho Monetário Nacional), que também flexibilizou o uso de recursos da poupança nos financiamentos habitacionais.
Simulações do Banco Central
Estudo do BC ilustra as diferenças em relação ao modelo atual. Num exemplo com financiamento de R$ 100 mil por 30 anos, inflação média de 4% ao ano e juros reais também de 4%, os resultados variam conforme o sistema de amortização:
Sistema Price (prestações fixas):
- Parcela inicial com o novo modelo: R$ 725 (53% acima da linha IPCA atual, de R$ 473);
- Contudo, o valor se mantém estável até o fim do contrato.
- No formato antigo, a prestação chegaria a R$ 1.566, mais que o triplo do valor original.
Sistema SAC (amortizações constantes):
- Prestação inicial de R$ 977, ante R$ 647 no modelo atual;
- Após nove anos, as curvas se invertem, e o novo sistema passa a ser mais vantajoso.
- No formato antigo, a parcela sobe a R$ 904; no novo, cai progressivamente.
Além disso, no modelo atualizado, a dívida começa a diminuir já no primeiro mês — diferente do formato anterior, em que o saldo devedor só ficava abaixo do valor original após 21 anos.
Limites e condições
O CMN determinou que o adicional de amortização não poderá superar a média da inflação dos 20 anos anteriores à contratação. O BC divulgará mensalmente esse teto, e os bancos terão liberdade para aplicar percentuais menores.
A adesão, porém, será opcional: caberá às instituições financeiras decidirem se oferecem ou não a nova linha. O diretor de Regulação do BC, Gilneu Vivan, reconhece que será preciso reconquistar a confiança dos clientes, abalada após as altas do IPCA entre 2021 e 2022, quando muitos mutuários viram suas dívidas explodirem.
Comparação com a linha TR
Vivan argumenta que, apesar de a nova modalidade começar com parcelas mais altas que a linha IPCA tradicional, elas devem ser iguais ou até menores do que as de contratos indexados à Taxa Referencial (TR), hoje a mais usada no mercado, com juros médios de 12% ao ano.
Simulações do BC indicam que, ao longo do tempo, um financiamento corrigido pela inflação média de 5,33% ao ano, mais juros fixos de 4,5%, gera prestações semelhantes às de um contrato TR + 9,5% ao ano.
Segundo o diretor, isso pode reduzir o custo de captação dos bancos e, no médio prazo, baratear o crédito habitacional.
