Por Caroline Oliveira – Brasil de Fato
A maioria dos financiamentos de imóveis na cidade de São Paulo classificados como Habitações de Interesse Social (HIS) e Habitações de Mercado Popular (HMP) feitos pelo banco Itaú foram para investidores com objetivo de locação. Entre 2021 e 2025, de 1.833 unidades HIS ou HMP financiadas para pessoas físicas, 1.105 foram para investidores e apenas 728, para compradores com objetivo de moradia, o que representa 60,2% do total financiado pelo banco para esse tipo de moradia.
A informação veio da diretora de crédito do Itaú, Priscilla Dias Ciolli, em depoimento, na manhã desta terça-feira (21), à Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) da Câmara Municipal, que investiga supostas fraudes nos programas de habitação da capital
O presidente do conselho da Vitacon, Alexandre Frankel, também compareceu à CPI, mas não depôs. Ele pediu o reagendamento de seu depoimento por motivos pessoais. Ele seria o primeiro representante entre construtoras e incorporadoras a depor ao colegiado. A empresa já foi notificada pela Prefeitura para prestar esclarecimentos sobre pelo menos dois empreendimentos, nos bairros Vila Olímpia e Itaim Bibi, na zona sul.
O mesmo padrão de financiamentos se repetem nos casos das carteiras de crédito do Banco Bradesco, segundo depoimento do diretor de crédito imobiliário do banco, Romero Gomes de Albuquerque, à CPI.
“Ele colocou que 60% dos adquirentes dos empreendimentos imobiliários são investidores, ou seja, a maior parte dos prédios que são construídos com incentivo da Prefeitura não está sendo destinada para as famílias que precisam dessa moradia. Isso, para nós, é um desvio da finalidade da política pública”, afirmou a vereadora Silvia Ferraro (Psol).
Habitações e ação contra a Prefeitura
As HIS e HMP foram criadas pela Prefeitura de São Paulo para atender a população de baixa renda. Ao construir e comercializar esse tipo de habitação, as construtoras e incorporadoras têm acesso a uma série de incentivos como a renúncia fiscal. A CPI foi instaurada após o Ministério Público de São Paulo (MPSP) constatar a existência de habitações destinadas a pessoas que não se encaixavam nos critérios estabelecidos pela política habitacional.
Prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes / Foto: Rovena Rosa – Agência Brasil
O órgão ajuizou uma ação civil pública contra a prefeitura e informou que as investigações apontam para a “omissão” da gestão de Ricardo Nunes (MDB) “no dever de fiscalizar sua própria política, que prevê a concessão de incentivos públicos para empresas que pretendem construir moradias”. De acordo com o MP, há “inúmeras fraudes com alienação e locação daquelas unidades habitacionais para quem não se enquadra nas respectivas faixas de renda em prejuízo do público-alvo”.
Entre dezembro de 2024 e janeiro de 2025, a promotoria recebeu dos Cartórios de Registro de Imóveis de São Paulo mais de 560 notificações de possíveis alienações fraudulentas de unidades HIS e HMP.
O que diz a legislação?
De acordo com a legislação municipal, para imóveis até R$ 266 mil, o comprador deve ter renda mensal familiar de até três salários mínimos; para habitações R$ 369 mil, renda mensal familiar de três a seis salários mínimos; e para imóveis até R$ 518 mil, renda mensal familiar de seis a 10 salários mínimos.
A comercialização, no entanto, ocorre à revelia do poder público, que não tem instrumentos para fiscalizar a venda. No decreto 64.244, de maio de 2025, que regulamenta as regras para imóveis de Habitação de Interesse Social (HIS) e Habitação de Mercado Popular (HMP), há a previsão de uma ferramenta de fiscalização por meio de uma plataforma, onde todos os contratos de locação deverão ser cadastrados. O programa, no entanto, ainda está em fase de testes.
Além da ausência de fiscalização, os vereadores criticam a ausência de um dispositivo legal para limitar a quantidade de imóveis adquiridos por uma única pessoa. Atualmente, não há uma norma que determine a compra de somente uma unidade. Entre 2021 e 2025, dos 1.105 investidores que financiaram seus imóveis junto ao Itaú, 60 deles compraram mais de uma unidade e sete, mais de duas unidades.
Outra lacuna é que os investidores não precisam se enquadrar nos critérios de renda como aqueles que compram para fins de moradia. “Quando tem esse caso [locação], a exigência da norma é com relação à declaração de que o imóvel será destinado para locação. Não é a exigência de certidão sobre enquadramento de renda, porque os investidores não precisam se enquadrar na renda. Uma outra exigência que o Itaú faz também é de que no momento da averbação da matrícula conste na matrícula que a destinação é para locação”, disse Maira Blini de Carvalho, a advogada que acompanhou a diretora de crédito do Itaú.
